返京的頭天晚上，秦嘉接到了租住小區(qū)不允許返京人士入內(nèi)的消息，考慮再三，他決定改簽機(jī)票，并與領(lǐng)導(dǎo)溝通了特殊情況——根據(jù)其公司規(guī)定，相關(guān)人員需在2月3日前返京，并居家隔離至少兩周，期間需遠(yuǎn)程辦公。
秦嘉的遭遇不是個(gè)例。盡管今年春節(jié)假期已被延長，但回家探親的務(wù)工人潮依然陸續(xù)迎來回城時(shí)刻，而此時(shí)，不同社區(qū)對(duì)待返城人群的不同策略，使得很多人的返工之路增添了不確定性。同時(shí)，更多人因?yàn)榧亦l(xiāng)防控疫情而采取的交通管制、封城等舉措暫時(shí)無法離開。
各種因素交織，都市中的龐大租房群體步入尷尬處境：租客返程遇阻、房東租金可能落空、平臺(tái)夾在二者中間需要做好平衡。麻煩的是，租客、房東、平臺(tái)訴求各不相同，短期內(nèi)激增的突發(fā)狀況考驗(yàn)著每一個(gè)人的耐心，不滿很快出現(xiàn)。
近幾天，部分個(gè)人房東主動(dòng)為租客減免房租的善舉登上新聞，與個(gè)人房東相比，背負(fù)巨大成本的長租公寓平臺(tái)卻無法輕易做出減免房租的決定。一時(shí)間，社交網(wǎng)絡(luò)上充斥了租客對(duì)長租公寓平臺(tái)的吐槽。
與許多行業(yè)一樣，重資產(chǎn)運(yùn)營、對(duì)資金要求極高的長租公寓行業(yè)也受到了疫情帶來的影響：租金減少，成本不降，原已緊繃的現(xiàn)金流繼續(xù)承壓，整體面臨較大的生存壓力。
當(dāng)前，長租公寓仍處爬坡期，尚未行至拐點(diǎn)，疫情帶來的挑戰(zhàn)對(duì)行業(yè)是一次大考，沒有人能獨(dú)善其身。如何平衡好用戶訴求和企業(yè)生存所需，極度考驗(yàn)平臺(tái)能力和智慧。
渡過難關(guān)，需各方攜手。
租客、房東、平臺(tái)眾生相
這幾天，一位主動(dòng)為租戶減免半個(gè)月租金的深圳房東林女士成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)，新聞報(bào)道顯示，林女士為九棟共1200戶租戶減免半個(gè)月租金，約80萬。
這個(gè)非常之時(shí)的善舉收到諸多贊譽(yù)，林女士之所以能快速?zèng)Q策，主要在于其擁有旗下物業(yè)的所有權(quán)，無需支付房屋租金，成本相對(duì)較低。公開報(bào)道顯示，林女士從1993年開始就到深圳打拼創(chuàng)業(yè)，并在早期購買了這些房子，如今，其一年的租金收益約在2000萬左右。
目前，公開報(bào)道中主動(dòng)為租客減免房租的個(gè)人房東并不算多，如林女士一樣主動(dòng)減免租金的，大多是坐擁多套房產(chǎn)、資本雄厚的個(gè)人房東，減免房租對(duì)這部分房東而言壓力相對(duì)較小。
受疫情影響，許多租客遇到特殊情況無法如期返城，租住的房間處于空置狀態(tài)，因此，減免房租是租客的普遍訴求。受個(gè)人房東主動(dòng)減免房租的影響，許多租客也對(duì)長租公寓平臺(tái)發(fā)出了同樣的呼吁。
對(duì)于房東是否應(yīng)主動(dòng)減免房租，社交網(wǎng)絡(luò)上存在不同的聲音，一些人認(rèn)為，在這個(gè)特殊時(shí)刻，房東應(yīng)該減免房租，降低租客空置成本。但也有聲音認(rèn)為，房東自己也要背負(fù)房貸壓力，不能對(duì)其進(jìn)行道德綁架。
圍繞房東是否應(yīng)主動(dòng)減免房租的討論仍無定論，但作為房東、租客之間的平臺(tái)，長租公寓們被寄予了很高期望。
過去幾天，多數(shù)長租公寓平臺(tái)因未能滿足租客的房租減免期望而招致了不少批評(píng)，不少長租公寓用戶在社交網(wǎng)絡(luò)上吐槽平臺(tái)，少數(shù)用戶還表示平臺(tái)不減免房租將會(huì)遭到用戶抵制。
與個(gè)人房東相比，長租公寓們的行動(dòng)確實(shí)顯得相對(duì)遲緩，但這并非沒有原因。
首先，與個(gè)人房東相比，長租公寓平臺(tái)房東、房客規(guī)模巨大，所涉極廣，做決定前需審慎調(diào)研；其次，與其他行業(yè)一樣，受疫情影響，長租公寓正面臨比較重的生存壓力。
近段時(shí)間以來，有關(guān)疫情對(duì)餐飲、旅游、影院等重線下行業(yè)造成打擊的消息層出不窮，與這些行業(yè)類似，同樣重線下的長租公寓也正遭遇疫情黑天鵝帶來的挑戰(zhàn)。
一般而言，春節(jié)返城對(duì)于房屋出租市場是一個(gè)比較重要的業(yè)務(wù)高峰期，在已經(jīng)過去的2019年，長租公寓恰逢經(jīng)濟(jì)寒冬，許多企業(yè)生存艱難，原本指望2020春節(jié)開年的一波小陽春回暖，卻先等來了疫情。
受全民“戰(zhàn)疫”和假期延長影響，人口流動(dòng)急劇減少甚至停滯，沒有人來，意味著沒有租金收入；
受疫情影響部分房源空置，在沒有收入的情況下，公寓企業(yè)還需支付給房東租金、員工薪資以及辦公等成本支出；
各種意外因素疊加，租客違約情況加重。
因此，疫情中，整個(gè)住房租賃行業(yè)都受到波及，而長租公寓因其商業(yè)模式特點(diǎn)進(jìn)一步承壓，尤其對(duì)于中小公寓企業(yè)而言，面臨的已不是利潤問題，而是企業(yè)存亡問題。
但是，身為為用戶提供服務(wù)的平臺(tái)，長租公寓們也必須回應(yīng)用戶的關(guān)切，并不能簡單以自身承壓而回避應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。在生存、發(fā)展與用戶訴求間如何平衡正考驗(yàn)著每一家長租公寓運(yùn)營方。
輿論危機(jī)、生存壓力下，長租公寓如何才能度過難關(guān)？
行業(yè)不能承受之重
一直以來，長租公寓都是一門需要干苦活、累活的生意，無論是已經(jīng)赴美上市的蛋殼公寓、青客，還是自如、魔方，亦或是以地產(chǎn)公司為主導(dǎo)的萬科泊寓、世聯(lián)行、融創(chuàng)，手里有房是做這門生意的前提。
不過，大部分長租公寓并不真正擁有物業(yè)，而是充當(dāng)個(gè)人房東與租客間的中間機(jī)構(gòu)。平臺(tái)從個(gè)人房東手里收房后，按照標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一裝修、提供統(tǒng)一服務(wù)，再將房間與服務(wù)打包提供給租客。對(duì)房東而言，長租公寓的客源更加穩(wěn)定；對(duì)租客而言，長租公寓的產(chǎn)品和服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)化。這也是近幾年國內(nèi)長租公寓行業(yè)能夠快速發(fā)展的市場環(huán)境。
但從商業(yè)模式的角度來看，長租公寓平臺(tái)們賺錢不易。
房租是長租公寓成本結(jié)構(gòu)中最大的一塊，根據(jù)蛋殼公寓在招股書中披露的信息，2019年前9個(gè)月，租賃營業(yè)成本占比高達(dá)89%，2017年、2018年的數(shù)據(jù)是77.9%和81.2%。同樣，青客2019年前9個(gè)月，承租費(fèi)用占到總運(yùn)營成本的77%?？紤]到平臺(tái)在裝修、獲客、服務(wù)搭建、技術(shù)、團(tuán)隊(duì)上的其他支出，單純通過房租價(jià)差短期內(nèi)無法打平成本，虧損仍是行業(yè)主題。
近三年，蛋殼公寓累計(jì)凈虧損41.57億元；規(guī)模更小的青客最近三年累計(jì)虧損9.62億。長租公寓的盈利可能建立在通過標(biāo)準(zhǔn)化流程、提高運(yùn)營效率降低運(yùn)營成本，并通過品牌效應(yīng)降低獲客成本上。在優(yōu)化用戶體驗(yàn)的同時(shí)逐步提升運(yùn)營商的收入結(jié)構(gòu)及利潤空間，是一門典型的長期生意。
而如前文所述，長租公寓當(dāng)下生存壓力加大，中小公寓企業(yè)已面臨存亡問題。行業(yè)頭部公司家底相對(duì)厚一些，但開銷也大。
公開數(shù)據(jù)顯示，目前，蛋殼公寓房間數(shù)突破43萬、青客房間數(shù)在10萬左右。每個(gè)房間背后都是需要給付租金的業(yè)主，能夠推算出，平臺(tái)月支付的租金數(shù)額巨大。在疫情爆發(fā)的特殊時(shí)刻，人口流動(dòng)變慢，新增租客量急降，進(jìn)項(xiàng)減少，同時(shí)員工、租金等成本仍需照常承擔(dān)，長租公寓平臺(tái)承受的壓力可想而知。
為此，平臺(tái)必須采取自救措施。最近，多位投資人公開表示（企業(yè)求生法則），企業(yè)活下最重要，關(guān)注現(xiàn)金流是核心方法，節(jié)流是第一要?jiǎng)?wù)。對(duì)于長租公寓而言，支付給房東的房租是最大支出，因此，一些平臺(tái)聯(lián)系房東爭取免租。
一份廣為流傳的蛋殼公寓內(nèi)部文件顯示，蛋殼公寓從大年初四開始電聯(lián)業(yè)主尋求免租金支持。
蛋殼公寓內(nèi)部文件截圖，圖源網(wǎng)絡(luò)
隨后，在2月3日晚間，蛋殼公寓公布了疫情期間對(duì)全體租客的補(bǔ)貼政策，具體包括疫情最嚴(yán)重的武漢地區(qū)，針對(duì)因疫情無法返回的租客，暫定返還一個(gè)月房租；武漢地區(qū)以外的租客可享受與當(dāng)?shù)卣嫉难悠诜倒ぬ鞌?shù)相同天數(shù)的免費(fèi)延住或租金返還。
由于前期在業(yè)主端爭取房租減免而租客端沒有動(dòng)靜，蛋殼公寓被指責(zé)“兩頭賺”，從蛋殼公寓最新的動(dòng)作可以看出，其策略是先爭取房東支持，再援助租客，執(zhí)行上的時(shí)間差讓外界造成誤解，但在整個(gè)行業(yè)內(nèi)，蛋殼公寓是為數(shù)不多推出了覆蓋全部租客租金減免策略的平臺(tái)，也是其分散式領(lǐng)域內(nèi)首家公開發(fā)聲的品牌企業(yè)。
此前，集中式公寓企業(yè)魔方針對(duì)武漢門店租客，及湖北籍租客也推出了2月份房屋租金減半，或租期順延一個(gè)月的政策，符合條件的租戶可任選其一。
疫情中，蛋殼公寓第一時(shí)間啟動(dòng)安全告知、啟動(dòng)武漢公益愛心房源提供為醫(yī)護(hù)人員、與業(yè)主協(xié)商減免租金用以補(bǔ)貼給租戶的做法，體現(xiàn)了行業(yè)頭部玩家的責(zé)任和自覺。
事實(shí)上，減免租金對(duì)任何一家長租公寓平臺(tái)都不是易事。仍以蛋殼公寓為例，在該份被泄露至網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部文件中顯示，在北京、上海、深圳、杭州四座城市，愿意減免房租的房東占比在12%，比例并不高。
同時(shí)，據(jù)招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（包含現(xiàn)金、存款及受限資金）為23億，而在今年1月18日上市后，蛋殼公寓還募集到了超1.49億美元。從賬面來看，蛋殼公寓的資金儲(chǔ)備還是相對(duì)充足的，但目前疫情仍在持續(xù)，房屋租賃市場多久能夠恢復(fù)暫不明朗。
蛋殼公寓租金減免策略覆蓋全部租客，是冒著一定風(fēng)險(xiǎn)作出的決策。
疫情之下，著名投資人朱嘯虎對(duì)創(chuàng)業(yè)公司們的建議是，一定要嚴(yán)控成本，死卡現(xiàn)金，最少要保持假設(shè)沒有任何收入的情況下6個(gè)月的現(xiàn)金，最好有12個(gè)月，根據(jù)這個(gè)來倒算成本?！肮蛑惨钕氯?，熬過去就是春天！”
長租公寓同樣如此，蛋殼公寓期望房東免租并相應(yīng)補(bǔ)貼租客的舉動(dòng)，目的也在于壓縮成本、保持現(xiàn)金流，提升企業(yè)生存的安全性。盡管源于信息傳遞的偏差導(dǎo)致負(fù)面輿情爆發(fā)，但對(duì)蛋殼公寓而言，這是保證企業(yè)生存的前提下，盡量降低各方損失、符合邏輯的做法。
最近幾天，蛋殼公寓股價(jià)呈上漲趨勢，股價(jià)穩(wěn)定在13.5美元上下，從資本市場的反饋可以看出，蛋殼公寓的做法得到了理性的認(rèn)可。
經(jīng)過五年發(fā)展，長租公寓的體量已經(jīng)十分龐大。身系眾多房東、租客的利益，提高生存的安全性長租公寓平臺(tái)才能繼續(xù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最大程度維護(hù)房東、租客的利益，而不至于發(fā)生暴雷事件，造成無可挽回的損失。
疫情之下，無論租客、房東還是平臺(tái)，沒有人是贏家，在負(fù)面影響不可避免的既定事實(shí)下，如何盡快度過危機(jī)，將損失降到最低是行業(yè)及上下游更應(yīng)該關(guān)注的問題。
在長租公寓的商業(yè)模式中，租客、房東和平臺(tái)是三個(gè)最重要的參與方，彼此利益捆綁，讓其中任何一方為全部損失買單都會(huì)導(dǎo)致對(duì)方無法承受，最終對(duì)體系造成失衡風(fēng)險(xiǎn)，并不利于行業(yè)持續(xù)發(fā)展。
疫情發(fā)生是每個(gè)人都不愿意看到的事情，面對(duì)挑戰(zhàn)，清晰界定權(quán)責(zé)、合理承擔(dān)責(zé)任，才是解決問題的真正之道。
本文轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào)深響（ID：deep-echo），未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載。
【轉(zhuǎn)載說明】 若上述素材出現(xiàn)侵權(quán)，請及時(shí)聯(lián)系我們刪除及進(jìn)行處理：[email protected]
